Lauri Timgren

Suomalaiset lyhennyspervertikot nälkäkuurilla?

MTV uutisoi viikonloppuna asuntolainojen laina-aikojen pitenemisestä - S-Pankki tuli ulos jopa 45 vuoden asuntolainojen kanssa joita se aikoo joissakin tapauksissa tarjota. Finanssivalvonta (ehkä hieman yllätyksettömästi) maalaili piruja seinille ja uhkasi kotitalouksien olevan kriisin iskiessä kyvyttömiä “nostamaan kulutuksella kansantaloutta sieltä pohjalta”.

Yleisesti ottaen loogisesti käyttäytyvällä kansakunnalla on sokea piste asuntolainojen kohdalla. Meillä on pakottava tarve maksaa asuntolaina pois niin nopeasti kuin mahdollista - vaikka se tarkoittaisi 30 vuoden makaroonilaatikkokuuria hanavedellä. Kun laina on maksettu, voi elämä alkaa.

Asuntolainan lyhentäminen pitäisi pakollisen suoritteen sijaan nähdä säästämisenä , oman varallisuuden kartuttamisena ja varautumisena tulevaisuuteen. Lainan lyhennykseen menevän rahan voisi aivan yhtä sijoittaa myös esimerkiksi osakkeisiin tai rahastoihin - niissä taustalla on seinien ja lattioiden sijaan toisenlaisia omaisuusluokkia. Lopputulos on sama.

Länsinaapurissa laina-ajat ovat pitkiä ja lyhennystahti joko hidas tai olematon. Lyhennyksien sijasta rahat joko kulutetaan, tai sijoitetaan tavalla tai toisella arvopapereihin. Kun raha laitetaan kiertoon, tuottaa se talouskasvua, verotuloja ja työllisyyttä. Arvopaperimarkkinoilla pääoma on myös aina tehokkaassa käytössä - tuomassa omistajalleen tuottoa ja luomassa lisäarvoa. Nykyisellä lyhennysperversiolla nämä vaikutukset jäävät saamatta - asuntovarallisuus kasvaa, mutta kulutus ei, säästetään rahaa mutta sitä ei sijoiteta sinne missä sille saadaan paras tuotto.

Pääoman käytön tehostaminen ei ole vain makrotason asia. Kuinka moni esimerkiksi lyhentää kiltisti asuntolainaansa ja maksaa pois luottokortille kertynyttä saldoa? Tällä hetkellä asuntolainan korko on karkeasti 1% ja luottokortin 15% - samalla siis säästetään ja maksetaan korkoa toisesta lainasta. Tuntuuko tutulta?  

Selvää on se, että kriisin iskiessä säästöt tuovat turvaa ja lyhennetty asuntolaina helpottaa hengittämistä - oman asunnon arvon ja jäljellä olevan lainan erotus on omaisuutta, jolla voi operoida hädän tullessa käteen. Mikään ei kuitenkaan estä kerryttämästä sitä omaisuutta myös oman kodin ulkopuoliseen varallisuuteen. Oma usko eri omaisuusluokkien turvallisuuteen ratkaisee.

 

Piditkö tästä kirjoituksesta? Näytä se!

4Suosittele

4 käyttäjää suosittelee tätä kirjoitusta. - Näytä suosittelijat

NäytäPiilota kommentit (24 kommenttia)

Käyttäjän Lauri-PekkaAlanko kuva
Lauri-Pekka Alanko

Ceuasesculainen Suomi haluaa kurittaa kansan säästötalkoisiin ja palvelemaan itse itseään. Siksipä onkin virkistävää lukea tämä järjen ääntä puhuva blogi. Kiitos Lauri.

Käyttäjän LauriTimgren kuva
Lauri Timgren

Kiitos Lauri-Pekka! Tähän tosiaan sekoittuu aika paljon täysin järjen ulkopuolella olevia asioita - omaan talouteen ja asumiseen suhtaudutaan tunteella ja se näkyy keskustelussa. Velattomuuden ihannointi ei ehkä kuitenkaan liene paras tapa maksimoida onnellisuutta, ja mielestäni sen pitäisi olla rahankäytön ylin tavoite.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

Tervetuloa foorumille Lauri, sinänsä asiallista pohdintaa aiheesta (tämä ja edellinen postauksesi pikavipeistä) josta olen kanssasi eri mieltä.

Lyhennysten sijaan sijoittaminen (ja erityisesti korkeampikorkoisemman lainan poismaksaminen) voi hyvinkin olla järkevää ja perusteltua, mutta kuluttaminen lyhentämisen sijaan on haitallista.

Tämä on helppo osoittaa todeksi - käytännössä siirrät kulutusta tulevaisuudesta nykyhetkeen, joka on nollasummapeliä, mutta korkokulut sekä luottotappioiden kasvanut riski vetää hyödyn pakkaselle.

Käyttäjän LauriTimgren kuva
Lauri Timgren

Terve! Jos oletetaan että asuntojen (tai muun omaisuuden) arvo nousee, ei kulutus lyhentämisen sijaan ole makrotasolla nollasummapeliä - kulutuksen suora ja välillinen arvo (pääomien kierto, verotulot, kasvaneen kysynnän työllisyysvaikutus) voi hyvinkin olla suurempi kuin tulevaisuudesta nykyhetkeen siirtämisen negatiivinen vaikutus korkokulujen muodossa. Kansantalouden tasolla yhtälö on melko monimutkainen ja sen purkaminen ei ollut tässä pointtini - siihen osaa joku fiksumpi ottaa paremmin kantaa.

Henkilökohtaisella tasolla näen kulutuksen (ja/tai muun kuin asuntosäästämisen) hyvänä vaihtoehtona nykyistä useammalle. Uskon että malli jossa nuorena kituutetaan, keskivaiheessa maksetaan asuntolainaa, eläkkeellä syödään säästöjä ja jätetään lihava perintö ei ole järkevin mahdollinen..

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

Oletuksesi asuntojen arvonnoususta ei ole pätenyt enää seitsemään vuoteen: http://findikaattori.fi/fi/92 (edes pääkaupunkiseudulla), joten hypoteettista arvonnousua ei kannata ainakaan kurkusta alas vetää.

Henkilökohtaisella tasolla kyse on riskinottohalusta - en usko että tulemme edes 5% korkoja hetkeen näkemään (sillä se aiheuttaisi kansakunnan tasolla melkoisen krapulan), mutta yksilötasolla voi napsahtaa kenkää tai muita vastoinkäymisiä.

Turvallinen (terve?) ajattelutapa olisi katsoa (likvidin) varallisuuden näkökulmasta - niin kauan kuin se kasvaa joka kuukausi, huominen on turvattu.

Käyttäjän suvituuli952 kuva
Juha Lehtinen

Pari pointtia:

Ensinnäkin, pitkällä laina-ajalla korko-osuuden myötä tulet maksaneeksi huomattavasti enemmän kuin lyhyellä. Esim. 6 prosentin korolla 12 vuoden lainalla tulee asunto maksamaan sinulle kaksinkertaisesti lainan määrän.

Jos taas laina-aikasi on 45 vuotta, niin samalla 6 prosentin korolla asuntosi tulee maksamaan sinulle melkein viisinkertaisesti(x5!)lainan pääoman verran.

(Turha viitata - nyt - alempiin korkoihin, jolla tietenkin on tähän vaikutusta mutta periaate on sama ja ero huomattava matalammallakin korolla.)

Toisekseen, korkojen normalisoituessa (sekä korkotason nousu että korkokäyrän muoto) voi olla että pitkille lainoille ei ole merkittävissä määrin sen paremmin ottajia kuin tarjoajiakaan.

Käyttäjän LauriTimgren kuva
Lauri Timgren

Erinomainen näkemys, en ole tästä lainkaan eri mieltä. Velalla ostettu on aina kalliimpi kuin käteisellä. Kysymys kuitenkin kuuluu, pitääkö asuntovelkaa ajatella siten että se täytyy lyhentää loppuun?

Sillä mikä asunnon hinnaksi tulee, ei ole merkitystä jos lainaa ei makseta täysimääräisesti takaisin. Korkokulut voidaan mieltää asumisen kustannukseksi, samalla lailla kuin vuokra ja vastike. Lyhennyksiä voi kukin tehdä siinä määrin kun kokee sen olevan A) omaa taloudellista turvallisuutta tukevaa ja B) järkevä sijoitus.

Käyttäjän HenrikVlimki kuva
Henrik Välimäki

Ennen sanottiin, että suomalainen on syntynyt sukset halassa. Minä sanon, että suomalainen syntyy pieneksi asuntokeinottelijaksi ja, jos ei synny, niin opetetaan.

Käyttäjän AmosAhola kuva
Amos Ahola

Toisaalta, niukkuuden vallitessa asunnot maksavat sen verran kuin tyhmin saa pankista lainaa.

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

Suomalainen mentaliteetti on alunperin luonut omaperäiset asuntolainamarkkinat, jotka puolestaan ovat toisaalta pönkittäneet sitä suomalaista mentaliteettia.

Tuon mentaliteetin perusta on syvässä agraarikulttuurissa, jossa isännällä pitää olla oma velaton talo. "Toisten nurkissa" (=vuokralla) ei eletä! Tämä periaate on siirtynyt urbaanikulttuuriin ja muutos on hidasta.

Tähän on osasyynä myös Suomen armoton ilmasto, jossa ei talvella aina pärjää päivääkään taivasalla. Mitään ei voi riskeerata, mistään ei voi lusmuilla ja oma koti on kaikkein tärkein.

(Saanko muuten kysyä oletko entisen koulukaverini Martti Timgrenin sukua?)

Käyttäjän LauriTimgren kuva
Lauri Timgren

Jollain lailla varmasti kulttuuri ja verenperintö käyttäytymistä ajaa - velka nähdään edelleen jonkinlaisena häpeänä, tahrana kunniallisen ihmisen kilvessä. Sukua ollaa, Martti on isäni.

Käyttäjän kyy kuva
Mark Andersson

Se, että asuminen on yhdistetty osakesijoittamiseen, on rikospoliisin asia – jossain sivistysmaassa.

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

Voitko valaista hiukan tarkemmin?

Käyttäjän kyy kuva
Mark Andersson

Asuminen on ihmisten perustarve, ja se on alistettu rahapelien välineeksi.

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka Vastaus kommenttiin #15

Tarkoitin esimerkkejä maista ja laeista, koska alkuperäinen toteamuksesi jäi siltä osin ilmaan.

Käyttäjän HarriRautiainen kuva
Harri Rautiainen

Lauri, tervetullut puheenvuoro.

Pankit ovat rahan jälleenmyyjiä (ja joissakin tapauksissa myös generoivat uutta rahaa, mutta se on eri juttu).
Kun ne saavat luotettavan asiakkaan, joka hoitaa korkovelvoitteensa, niin lainan nopea takaisinmaksu ei olekaan niin hyvä asia pankin kannalta. Pitää löytää sille rahalle uusi asiakas, joka ei ehkä olekaan niin luotettava.

No, tähän asti asunnot ovat olleet hyvä takuu, jonka takuuarvo kasvaa kaiken aikaa. Jos lainaa vähänkin lyhennetään, niin pankki ei voi hävitä.

Käyttäjän LauriTimgren kuva
Lauri Timgren

Pankkien näkökulmasta katsottuna lainojen lyhentäminen on yleisellä tasolla negatiivinen asia - korkoa tuottava pääoma pienenee. Tietysti vastapainona tässä pankin luottoriskin toteutuminen mikäli omaisuus joudutaan realisoimaan ja ei arvo kata velkaa.

Yleisesti ottaen asuntolainat ovat kuitenkin melko riskittömiä pankeille. Vaikka kohde jouduttaisiin realisoimaan tilanteessa jossa lyhennyksiä ei ole tehty, jää jäljelle jäävä velka kuitenkin velallisen vastuulle. Suomalaiset ovat isossa mittakaavassa erittäin tunnollisia maksajia, joten suuren osan rahoistaan pankki saa kyllä takaisin.

Käyttäjän markkulehto kuva
Markku Lehto

" Lainan lyhennykseen menevän rahan voisi aivan yhtä sijoittaa myös esimerkiksi osakkeisiin tai rahastoihin - niissä taustalla on seinien ja lattioiden sijaan toisenlaisia omaisuusluokkia. Lopputulos on sama."

No mitä sitten kannattaa ostaa "omaa" asuntoa ja lihottaa pankkia koroilla. Sen sijaan asuu vuokralla ja sijoittaa ne "ylimääräiset" rahat toisenlaiseen omaisuusluokkaan joissa sijoituksen tuotto on parempi kuin asunnon.

"Mikään ei kuitenkaan estä kerryttämästä sitä omaisuutta myös oman kodin ulkopuoliseen varallisuuteen. Oma usko eri omaisuusluokkien turvallisuuteen ratkaisee."

Niin onhan minullekin yksi sun toinen soitellut, jotkat haluaisivat "sijoittaa" minun rahani ja omaisuuteni. Olen aina kysynyt, mitkä ovat sijoitusneuvoja tarjoavan takuut tuotosta ja millä osuudella riskit jaetaan ? En ole koskaan saanut selkeää vastausta.

Mieluummin sijoittelen omat rahani ja jos menee pieleen, ei tarvitse kuin kääntyä tuolilla ja katsoa peiliin. Jos taas jonkun asiantuntijan neuvojen perusteella tulee kunnolla takkiin, niin sehän se vasta harmittaa. Kummassakaan tapauksessa ei rahoja saa enää takasin. Paitsi jos ei ole kiire ja pinna kestää, kuten kävi 90 -luvun alussa. Silloin selvisivät ne, jotka eivät olleet sijoittaneet velkarahalla ja joilla ollut kiire päästä eroon arvossaan tilapäisesti laskeneista osakkeista.

Muistan jo nuorena poikana lukeneeni 70 -luvun alussa sijoittamisen perusviisauden: ei koskaaan velkarahalla. Sijoitettava raha ja omaisuus tulee olla "ylimääräistä" varantoa, jonka varaan ei ole omaa talouttaan laskenut.

Käyttäjän JukkaRaustia kuva
Jukka Raustia

Kirjoitus on tervetullut puheenvuoro, vaikka nyt en ruotsalaiseen lainoitukseen täysin uskokaan. Kuitenkin olisi mielenkiintoista, jos joku taloustieteilijä voisi tehdä kontrafaktuaalisen laskelman jossa Suomessa asuntolainat olisivat ruotsalaisia. BKT per capita olisi varmaankin hieman eri luokkaa ja talouslamasta olisi noustu huomattavasti nopeammin (tai no, eihän siitä ole noustu vieläkään).

Ehkä olennaista olisi pohtia, miksi lyhyitä asuntolainoja suositellaan instituutioiden taholta? Onko kyse omalta osaltaan vuokra-asumisen edistämisestä kun lyhyet laina-ajat puskevat omistusasumisen kuukausimenoja ylöspäin? Useat institutionaaliset tahot tekevät Suomessa kelpo tiliä sijoitusasunnoillaan.

Toisaalta voi kysyä, olisiko suomalaisten säästämisen tila sen kummoisempi jos asuntolainat olisivat ruotsalaisia. Eiköhän isompi rahamäärä ohjautuisi lähinnä isompiin asuntoihin ja uudempiin autoihin. Toki kulutus olisi suurempaa kansantaloudellisine vaikutuksineen.

Käyttäjän jormanordlin kuva
Jorma Nordlin

Asunto se vasta paha riski onkin. Keskituloinen makselee 30 vuotta asuntoansa pois ja käytännössä uudet asunnot ovat todella huonosti rakennettuja ja vanhoihin asuntoihin tulee kalliita remontteja. Putkiremontit sun muut ovat edessä. Jos ne on tehty, niin yhtiövastike on korkea.

Maksetaan vuosikymmenet sellaista pois, joka kuluu ja huononee ja jonka arvosta ei voi mitään ennakoida kymmenien vuosien päähän. Jos käyttää työikäisenä rahansa muuhun ja sitten eläkeläisenä muuttaa halvempaan maahan. ;-)

Tosin nykyään vuokralla asuminen on tällä hintatasolla huono vaihtoehto sekin. Jos vaikka muuttaisi töihin, johonkin sellaiseen maahan, jossa asiat ei ole näin huonosti hoidettuja kun täällä.

Käyttäjän PetriHmlinen1 kuva
Petri Hämäläinen

Tämä kirjoitus on hyvin asiallinen puheenvuoro mutta se on hieman yksipuolinen myyntipuhe. Se sataa sopivasti pankkien laariin hetkellä jolloin S-pankki ensimmäisenä pidentää laina-aikoja ja käytännössä lopettaa tarpeen lyhentää lainaa. Riskejä ei ole syytä vähätellä eikä lainan lyhennyshalua perversioida.

Itse näkisin tilanteen niin, että suomalainen lainojen lyhennysvimma syntyy siitä kansallisesta tilanteesta jossa kansainvälisesti arvioiden kumuloitunutta varallisuutta on maassamme vähän. Ensimmäinen omistusasunto on syytä saada velattomaksi tai ainakin suureksi osaksi maksettua. Tämä "bufferi" suojaa velallisen kiinteistön arvon romahtamista tai työttömyyden aiheuttamaa hetkellisestä maksukyvyn menetystä vastaan.

Tilanne on täysin toinen maissa joissa varallisuutta on kertynyt sukuihin ja perheisiin vuosikymmenien ajan. Esimerkiksi käy tulotasoltaan suomalaista vastaava nuori keskiluokkainen tanskalainen jonka vanhempien asunto Kööpenhaminan keskustassa on velaton ja vanhempien arvopaperiomaisuus mittava. Hänelle lisävivutus oman asunnon ostamisella velaksi ilman lyhennyksiä sopii kuin nenä päähän.

Pankitkin voisivat olla tässä avoimia ja määritellä pitkäaikaiset lyhentämättömät lainat vain varakkaiden tuotteiksi. Ne eivät välttämättä ole varattomille ensiasunnon ostajille. Erityisesti ne eivät välttämättä sovi varattomalle, jolla ei ole "varallisuusbufferia" eli kiinteistön arvonlaskulta ja ansiotulon tilapäiseltä ehtymiseltä suojaavaa varallisuusmassaa itsellään tai omassa lähipiirissään.

Meillä on räikeä esimerkki USA:n lähihistoriasta jossa lyhentämättömiä sub-prime -asuntolainoja tarjottiin varattomille järkyttävin yhteiskunnallisin seurauksin.

Käyttäjän LauriTimgren kuva
Lauri Timgren

Pankeille lyhennyksien vähentäminen on tietysti positiivinen asia. Oma pointtini oli rinnastaa lyhennys säästämiseen ja kritisoida pakkotarvetta maksaa lainaa pois maksimitahdilla.

Se mihin kukin sen säästyvän rahan käyttää on eri kysymys. Kansakunnan varallisuuden rakentamisen näkökulmasta kaikkea ei varmaankaan pitäisi heitellä kiertoon.

Pankkien - ja erityisesti regulaattorin vastuulla on tietysti huolehtia että systeemiriski asuntovelkojen suhteen ei altista kansantaloutta liikaa. Jenkkien sub-prime markkinasta on kuitenkin vielä valovuoden matka kotimaiseen asuntolainaukseen.

Käyttäjän jukkamikkola kuva
Jukka Mikkola

Pankkien myöntämät pitkät asuntolainat lähes kokonaan ilman omaa pääomaa ovat epätervettä toimintaa asuntovelallisen kannalta. Hintojen alentuessa pankit tulevat vaatimaan lisävakuuksia. Totuus on se, että asuntolainan maksimipituus saa olla korkeintaan 15 vuotta. Siitä yli menevä aika meneekin sitten pankin ”laariin”. Nämä 45 vuoden asuntolainat ovat taas yksi markkinointikeino pankille ”myydä rahaa”.
Itse olen huolestunut nuorten asuntovelkaisten lapsiperheiden jaksamisesta yhteiskunnassamme. Varsinkin niiden, jotka ovat jatkuvasti yt-neuvottelujen alla ja vaarassa joutua milloin tahansa ”kilometritehtaalle”. Moni suomalainen nuorehko perheellinen mies on joutunut ”venäläiseen rulettiin.”

Muistuu mieleeni takavuosilta radiosta kuulemani, jossa haastateltu mieshenkilö kertoi tapauksesta asioidessaan pankissa. Nuori pari oli ottamassa asuntolainaa ja mies oli kuunnellut taustalla keskustelua odottaessaan omaa vuoroaan. Pariskunnan poistuttua mies sanoi tutulle pankkivirkailijalle, että nämä nuoret eivät tule selviämään asuntolainastaan. Tähän pankkivirkailija oli todennut, että se ei ole hänen ongelmansa. Hän vain myy näitä lainoja.

Yhdysvalloissa asuntoveloista pääsee eroon viemällä kodin avaimet pankin tiskille ja sanomalla näkemiin. Suomessa niin ei tehdäkään, vaan velat seuraavat velallista, vaikka koti lähtisi alta.

Käyttäjän jgagarin56 kuva
Juha Kuikka

"Suomessa niin ei tehdäkään, vaan velat seuraavat velallista, vaikka koti lähtisi alta."

Vain jäjelle jäävät mahdolliset velat, kun asunto on huutokaupattu.

Toimituksen poiminnat